Sostituzione citofono con videocitofono: manutenzione o innovazione?
Il quorum necessario per deliberare validamente la sostituzione dei citofoni in condominio.
L'installazione del videocitofono in Condominio, la sostituzione di un vecchio impianto citofonico o la sua riparazione sono tra i temi più dibattuti nelle assemblee condominiali.
Può accadere, infatti, che non tutti i condòmini siano favorevoli alla sostituzione del citofono con un videocitofono sicché è necessario stabilire quale maggioranza occorra ai fini della validità della relativa delibera.
Com' è noto, infatti, i quorum per l'approvazione di un lavoro di manutenzione sono diversi rispetto a quelli stabiliti per un'innovazione.
Giova, allora, chiedersi se la sostituzione di un impianto citofonico con uno digitale di nuova generazione costituisca un intervento di manutenzione, ordinaria o straordinaria, o un'innovazione.
La questione, già dibattuta in giurisprudenza, è stata affrontata recentemente dal Tribunale di Torino con la sentenza n. 3247 del 3 giugno 2024.
Sostituzione citofono con videocitofono: manutenzione o innovazione? Fatto e decisione
Alcuni condòmini proponevano impugnazione avverso la delibera assembleare assunta dal Condominio avente ad oggetto la sostituzione dei citofoni, sostenendo che i lavori deliberati integrassero non manutenzioni straordinarie bensì innovazioni per le quali non era stata raggiunta la maggioranza prevista ex art. 1136, quinto comma, c.c..
Sostenevano, altresì, la sussistenza di irregolarità formali del verbale poiché le maggioranze erano state determinate per "differenza" rispetto ai condomini dissenzienti eastenuti senza alcuna indicazione nominativa dei condomini favorevoli e con l'indicazione di due condòmini che, invece, non avevano partecipato all'assemblea.
Si costituiva in giudizio il Condominio chiedendo, nel merito, il rigetto delle domande.
In particolare, il Condominio allegava la sussistenza della maggioranza per l'approvazione della deliberazione impugnata in forza della c.d. "prova di resistenza" nonché affermava che le opere approvate non integravano delle innovazioni, bensì lavori di manutenzione straordinaria per i quali la maggioranza richiesta è quella prevista dall'art. 1136 secondo comma c.c., ovvero un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Il Tribunale ha rigettato le domande proposte ritenendo raggiunte le maggioranze richieste dall'art. 1136 secondo comma c.c., dopo aver sottoposto la delibera impugnata alla c.d. prova di resistenza per verificare non solo il raggiungimento della maggioranza prevista dal terzo comma dell'art. 1136 c.c. (un terzo) ma anche che non ve ne fosse una più alta di senso contrario.
Il Tribunale ha, altresì, considerato i lavori deliberati come opere di manutenzione straordinaria e non innovazioni, trattandosi semplicemente di un adeguamento tecnologico di un vecchio impianto citofonico esistente e non di opere di trasformazione sostanziale del bene condominiale.
Ha, inoltre, qualificato l'opera oggetto della delibera impugnata, quale manutenzione "straordinaria" e non "ordinaria", trattandosi di sostituzione dell'impianto con uno digitale di nuova generazione e non di semplici opere di riparazione.
Considerazioni conclusive
Ogni volta che occorre deliberare su interventi sulle parti comuni è necessario prima di tutto stabilire se l'opera che si intende realizzare sia da qualificarsi come innovazione o come manutenzione (ordinaria o straordinaria) poiché tale distinzione si ripercuote sul quorum necessario per la validità della relativa deliberazione.
Il criterio discretivo da utilizzare in questi casi è dato dalla finalità dell'intervento: è atto di straordinaria amministrazione, la sostituzione di un impianto comune, usurato e mal funzionante, con un altro sempre comune ed avente le stesse finalità di servizio a tutti i ·condomini, mentre si configura un'innovazione se si tratta di realizzare un'opera nuova con l'inserimento nell'edificio condominiale di un impianto e di un correlativo servizio comune prima inesistenti (cfr. Cass. ord. n. 5663/2024; Cass. n. 238/2000; Cass. n. 4831/94)
In particolare, costituisce orientamento consolidato della Corte di Cassazione quello secondo il quale deve considerarsi "innovazione", agli effetti dell'art. 1120 c.c., non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria (cfr. Cass. n. 35957/21), nel senso che le parti comuni, in seguito all'attività o alle opere eseguite, devono presentare una diversa consistenza materiale oppure devono essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (così Trib. Roma, sent. n. 15695 del 26 ottobre 2022).
Al contrario, la legge (art. 3 comma 1 lettera b) del D.P.R. n. 380/2001 definisce come manutenzione straordinaria "le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d'uso implicanti incremento del carico urbanistico".
È chiaro, quindi, che la sostituzione del vecchio impianto citofonico con uno videocitofonico costituisca un intervento di manutenzione straordinaria.
Come affermato dalla Corte d'Appello di Genova nella pronuncia n. 755 del 30.7.2020: "La previsione del videocitofono non comporta un'innovazione, poiché si tratta evidentemente di un adeguamento tecnologico di un impianto realizzato in epoca diversa e con minori caratteristiche tecniche.
Il concetto di innovazione impone una trasformazione, un'introduzione di un qualcosa di completamente estraneo a quello che ha caratterizzato il bene o l'impianto comune e poco si addice a scelte che invece attengono all'evoluzione dei meccanismi per effetto del progredire della tecnologia".
Nel caso in esame, il Tribunale di Torino ha ulteriormente chiarito che la sostituzione con totale smantellamento dell'impianto citofonico esistente, costituito da impianti citofonici relativi alle singole scale, con un impianto elettronico esterno costituito da un videocitofono digitale di nuova generazione non integra un' innovazione atteso che la circostanza che l'impianto divenga esterno comporta semplicemente la diversa localizzazione della pulsantiera al di fuori dell'edificio e non una modifica sostanziale della struttura del bene comune.
Al contempo, l'opera così deliberata è di straordinaria manutenzione e non di manutenzione ordinaria (ai sensi dell'art. art. 3 lettera a) DPR 380/2001, sono interventi di manutenzione " ordinaria", gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti"), in quanto non si tratta di semplici opere di riparazione, ma di sostituzione dell'impianto con uno digitale di nuova generazione.
In conclusione, la sostituzione del vecchio impianto citofonico funzionante con uno di ultima generazione rientra tra le opere di manutenzione straordinaria, per la quale è sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio.