Finestre scale sempre aperte: cosa fare?
Arieggiamento delle scale e delle parti comuni condominiali: regolamento, responsabilità e risarcimento dei danni.
In condominio anche l'arieggiamento delle scale e delle altre parti comuni può costituire un problema; non sono pochi, infatti, a dolersi della condotta degli altri condòmini che, per una ragione specifica o per mera dimenticanza, lasciano le finestre delle scale sempre aperte. Cosa fare in questi casi? Ci si può rivolgere all'amministratore? L'assemblea ha poteri al riguardo? Approfondiamo l'argomento.
Diritti dei condomini sull'arieggiamento delle scale comuni
Non c'è dubbio sul fatto che ciascun condomino abbia il diritto di aerare le scale e le altre parti comuni condominiali solitamente chiuse (atrio, sottotetto, ecc.).
Tale facoltà è riconducibile direttamente all'interno dell'art. 1102 c.c., a tenore del quale «Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto».
Dunque, il condomino che intende aprire le finestre delle scale non deve chiedere il permesso a nessuno, trattandosi di un proprio diritto.
Si può sanzionare il condomino che lascia le finestre aperte?
Ogni diritto è legittimo solo se rispetta determinati limiti; nel caso dell'arieggiamento delle scale e delle parti comuni condominiali, tale condotta costituisce un abuso - e, dunque, un illecito - se è causa di un danno alla compagine o ai singoli condòmini, oppure se viola una specifica disposizione regolamentare.
Lasciare le finestre aperte per troppo tempo potrebbe innanzitutto causare un pregiudizio alle parti comuni.
Si pensi ad esempio alle finestre che affacciano direttamente su un grande albero i cui rami, sferzati dal vento, finiscono per rompere i vetri oppure per danneggiare le pareti interne dell'edificio.
Ancora, l'eccessivo arieggiamento potrebbe favorire l'ingresso di acqua e umidità nel caso di piogge, con conseguente allagamento delle scale e ammaloramento complessivo del fabbricato.
A voler tacere, poi, del raffreddamento dell'intero edificio e, di conseguenza, delle singole unità immobiliari site all'interno.
Ma non solo: lasciare le finestre aperte potrebbe costituire una condotta incauta che favorisce l'ingresso di malintenzionati, come ladri e vandali.
In queste ipotesi, il condomino che ha lasciato aperte le finestre per troppo tempo - ad esempio, per tutta la notte - può essere chiamato a pagare il risarcimento alla compagine.
Stessa cosa dicasi se le finestre aperte hanno contribuito a causare danni a un'unità immobiliare privata: in questa ipotesi, il soggetto legittimato ad agire giudizialmente per ottenere il risarcimento sarebbe il singolo condomino e non la compagine.
È appena il caso di ricordare che, secondo la giurisprudenza (Trib. Latina, sent. del 20.09.2018), è l'intero condominio a rispondere della carenza di sorveglianza dell'edificio, se da tale omissione deriva un danno al singolo condomino (ad esempio, il furto nel proprio appartamento) e se essa è imputabile a una negligenza nella gestione.
Ad esempio, ci si può rivalere nei confronti del condominio se l'impianto di videosorveglianza non funziona adeguatamente, oppure se il portone d'ingresso non si chiude perché la serratura - da tempo guasta - non è mai stata riparata.
Se però i danni sono ascrivibili esclusivamente alla condotta di un condomino - come può avvenire nel caso del proprietario che lascia la finestra delle scale aperta di notte -, il danneggiato potrà agire esclusivamente contro quest'ultimo e non contro il condominio.
Infine, lasciare sempre le finestre delle scale aperte potrebbe costituire una condotta contraria al regolamento, sempreché lo stesso contempli disposizioni inerenti all'arieggiamento delle parti comuni.
Com'è noto, la violazione di una disposizione regolamentare può accompagnarsi all'irrogazione di una sanzione pecuniaria fino a 200 euro e, in caso di recidiva, fino a 800 euro (art. 70 disp. att. c.c.).
In assenza di previsioni regolamentari, la stessa assemblea può deliberare - in seconda convocazione, con una maggioranza di 333 millesimi oltre a quella degli intervenuti (art. 1136, terzo comma, c.c.) - nel senso di stabilire regole specifiche per l'arieggiamento delle scale e delle altre parti comuni.
Finestre sempre aperte in condominio: che fare?
Se in condominio c'è un proprietario che lascia sempre le finestre aperte, si potrà innanzitutto fare segnalazione all'amministratore affinché diffidi il responsabile dal reiterare la condotta.
Se ciò non dovesse bastare, è possibile convocare l'assemblea affinché ponga un espresso divieto di apertura ingiustificata delle finestre delle scale, stabilendo anche una sanzione pecuniaria.
Qualora ciò non dovesse bastare e dall'eccessivo arieggiamento dovessero derivare pregiudizi concreti (infiltrazioni d'acqua, raffreddamento degli ambienti, allagamento, furti, atti vandalici, ecc.), allora si potrebbe agire in giudizio per ottenere il risarcimento dei danni e l'inibizione della condotta illecita, così come illustrato precedentemente.